전세 품귀에 월세 급증…서울 임대차 시장에 무슨 일이 벌어지고 있나 전세난 해법 "엇박자"

규제 풀어 위축된 공급 회복 .... 장기민간임대 지원 확대 신규공급까지 시차 불피... 임대물량 감소 땐 정책효과?

 

“전세로 집을 구하려고 했는데 월세만 보인다?”

최근 서울 주택 임대차 시장을 살펴보면 이런 말을 체감하는 세입자가 적지 않습니다.

전세 물량은 줄어드는 반면 월세와 반전세를 찾는 움직임이 커지면서 ‘전세의 월세화’가 빠르게 진행되고 있기 때문입니다.

다만 최근에는 전세 매물이 다시 늘어나는 모습도 나타나고 있어, 단순히 “전세가 모두 사라지고 있다”고 단정하기보다는 전체 시장의 흐름을 살펴볼 필요가 있습니다.

 

서울 전세 거래는 얼마나 줄었을까?

2026년 1~5월 서울 아파트 전세 거래량은 5만501건으로, 지난해 같은 기간 6만6,884건보다 24.5% 감소했습니다.

반면 연립·다세대 시장에서는 같은 기간 월세 거래가 12.8% 증가한 것으로 나타났습니다. 특히 연립·다세대 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중도 높아졌습니다.

전세를 찾는 사람 입장에서는 선택할 수 있는 매물이 줄어들면서 월세나 반전세로 눈을 돌리는 상황이 나타날 수 있는 것입니다.

 

월세는 왜 이렇게 늘어나는 걸까?

가장 큰 이유 가운데 하나는 전세의 월세화입니다.

2026년 3월 기준 전국 주택 임대차 거래에서는 월세가 크게 늘었습니다.

전세 계약은 전년보다 11% 감소한 반면, 보증부 월세와 반전세를 포함한 월세 계약은 36.3% 증가했다는 분석이 나왔습니다.

서울을 중심으로 대출 규제와 실거주 관련 제도, 주택 공급 부족 등이 복합적으로 작용하면서 임대차 시장의 구조도 변하고 있다는 분석입니다.

 

전세 매물이 줄어드는 이유

전세 매물 감소에는 여러 가지 요인이 함께 작용합니다.

① 임대인의 월세 선호

전세보증금을 받아 운용하는 것보다 매월 일정한 현금흐름을 확보할 수 있는 월세를 선호하는 임대인이 늘어나고 있습니다.

② 전세대출 환경 변화

세입자 입장에서도 전세대출 조건이나 자금 조달 여건이 예전보다 까다로워지면서 전세 수요가 영향을 받을 수 있습니다.

③ 매매시장과 임대차시장의 변화

대출 규제가 강화되면서 집을 매수하기 어려운 실수요자가 임대차 시장에 머무르는 현상도 나타날 수 있습니다.

결국 전세 수요는 존재하는데 공급이 충분하지 않은 상황이 발생하면 전세가격이나 월세가격에 부담으로 이어질 수 있습니다.

 

그렇다면 전세 매물은 계속 줄어들까?

여기서 주의할 부분이 있습니다.

최근 자료를 보면 서울 아파트 전세 매물은 한때 크게 감소했다가 2026년 4월 이후 다시 증가하는 흐름도 나타났습니다.

한 부동산 플랫폼 자료를 인용한 보도에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 4월 21일 1만5,105건까지 줄었다가 6월 18일에는 1만9,541건까지 회복했습니다. 다만 2023년 말 3만6,000건을 넘었던 수준과 비교하면 여전히 적은 편입니다.

따라서 현재 시장을 “전세가 완전히 사라지고 있다”고 표현하기보다는,

전세 공급이 과거보다 부족한 가운데 월세·반전세 비중이 높아지는 시장

출처 입력

으로 이해하는 것이 보다 정확합니다.

 

전세에서 월세로 바뀌면 세입자 부담은?

전세에서 월세 또는 반전세로 전환되면 세입자의 주거비 부담 방식도 달라집니다.

전세는 목돈이 필요하지만 매월 고정적인 월세 부담이 상대적으로 적은 반면, 월세는 초기 보증금 부담을 낮출 수 있는 대신 매달 임대료를 지불해야 합니다.

특히 월급이나 소득에서 매월 나가는 주거비 비중이 커지면 가계의 실제 생활비 부담도 증가할 수 있습니다.

그래서 최근에는 전세가격뿐 아니라 월세가격과 월세 수급 상황까지 함께 살펴봐야 한다는 의견이 많습니다.

 

서울 전세가격도 상승세

전세 물량 감소와 함께 가격도 관심 대상입니다.

서울시가 발표한 2026년 4월 실거래가격 자료를 보면 서울 아파트 전세 실거래가는 전월 대비 1.14% 상승했습니다. 특히 도심권 상승폭은 3.32%로 나타났습니다.

앞으로 입주 물량과 전세 공급이 어떻게 변화하느냐에 따라 지역별 전세가격도 차이를 보일 가능성이 있습니다.

 

세입자가 지금 확인해야 할 것

전세나 월세 계약을 앞두고 있다면 단순히 “전세가 싸다” 또는 “월세가 편하다”만 비교하기보다는 실제 부담을 계산해보는 것이 좋습니다.

전세를 선택한다면

• 전세보증금 마련 가능 여부
• 전세대출 조건
• 전세보증 가입 가능 여부
• 해당 주택의 권리관계
• 주변 전세 시세

등을 확인해야 합니다.

월세를 선택한다면

• 보증금과 월세를 합친 실제 부담
• 관리비 포함 여부
• 계약기간
• 월세 인상 조건
• 주변 비슷한 주택의 월세 시세

등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

 

총정리!!

최근 주택 임대차 시장에서는 전세 물량 감소와 월세 증가라는 구조적인 변화가 나타나고 있습니다.

서울 아파트 전세 거래량은 올해 1~5월 기준 전년보다 24.5% 감소했고, 월세 중심으로 이동하는 현상도 확인되고 있습니다.

다만 전세 매물이 최근 다시 증가하는 모습도 있기 때문에 앞으로의 시장을 판단할 때는 전세 매물, 월세 매물, 입주 물량, 전세가격, 월세가격을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

특히 전세 계약을 준비하는 세입자라면 단순히 매물 숫자만 확인하기보다는 보증금 안전성과 대출 조건, 주변 시세까지 꼼꼼하게 확인한 뒤 결정하는 것이 좋습니다.